Aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zur Anwendung der Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts - Auswirkungen auf Kündigungsfristen bei Wohnraummietverträgen & Gesetz zur Änderung der Kündigungsfristen bei Altmietverträgen

I) Aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zur Anwendung v. Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts - Auswirkungen auf Kündigungsfristen bei Wohnraummietverträgen

Mit In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 01. September 2001 wurden die Fristen für die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen dahingehend neu geregelt, dass die Kündigungsfrist für den Mieter in § 573 c BGB auf drei Monate festgesetzt wurde. Die Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen wird zudem in § 573 c Abs. 4 BGB ausdrücklich für unwirksam erklärt. 

Dies gilt für den Mieter nunmehr unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Dagegen verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend der alten Regelung bei längerer Dauer des Mietverhältnisses um bis zu weitere sechs Monate. Ziel dieser Neuregelung war es, dem Mieter mehr Flexibilität zu ermöglichen, was insbesondere auf die geänderten Bedingungen auf dem deutschen Arbeitsmarkt zurück zu führen war.

Die Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz sehen in Art. 229 § 3 Abs. 10 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) vor, dass diese Neuregelung der Kündigungsfristen auf solche Verträge Anwendung finden soll, welche nach dem 01. September 2001 abgeschlossen wurden. So genannten Altverträge sollte von der Regelung zunächst unberührt bleiben.

Mit In-Kraft-Treten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts zum 01. Januar 2002 wurde mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB eine weitere Übergangsvorschrift eingeführt, welche für Dauerschuldverhältnisse ganz allgemein regelt, dass auf diese vom 01. Januar 2003 an das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner dann geltenden Fassung Anwendung findet. 

Durch diese Regelung wurde eine Diskussion in Gang gesetzt, ob nunmehr auch die Übergangsvorschrift zum Mietrechtsreformgesetz überholt sei und somit ab dem 01. Januar 2003 für sämtliche Altmietverträge die kurzen Kündigungsfristen des § 573 c BGB Anwendung finden würden.

Diese Diskussion hat der Bundesgerichtshof mit seinem neuen Urteil vom 06. April 2005 (VIII ZR 155/04) nunmehr beendet. Der VIII. Senat hat dort u. a. klargestellt, dass die kurzen Kündigungsfristen des § 573 c BGB auf vor dem 01. September 2001 geschlossen Mietverträge auch dann keine Anwendung finden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Der Senat vertritt die Ansicht, dass die spezielle Übergangsvorschrift zum Mietrechtsreformgesetz nicht durch die allgemeine Übergangsvorschrift des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes verdrängt werden kann. Er begründet dies vor allem damit, dass eine ausdrückliche Anordnung, dass § 573 c BGB entgegen der speziellen Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nunmehr auch auf vor dem 01. September 2001 geschlossene Mietverträge Anwendung finden soll, vom Gesetzgeber nicht getroffen worden sei und sich ein solcher Wille auch nicht aus der Gesetzesbegründung entnehmen lasse.

Es ist mithin festzuhalten, dass auf Mietverträge, welche vor dem 01. September 2001 abgeschlossen wurden zunächst die alten Kündigungsfristen weiter Anwendung finden.

II) Gesetz zur Änderung der Kündigungsfristen bei Altmietverträgen

as soeben festgehaltene Zwischenergebnis ist jedoch nur von kurzer Dauer, da der Gesetzgeber die Problematik bereits im Vorfeld der Entscheidung durch den VIII. Senat des Bundesgerichtshofes erkannt hatte und mit einer gesetzlichen Neuregelung eine abschließende Klärung herbeiführen wollte. 

Mit Wirkung zum 01. Juni 2005 ist eine Änderung der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB wirksam geworden, durch welche die Kündigungsfristen für solche Mietverträge, welche vor dem 01. September 2001 geschlossen wurden, und in welchen die Kündigungsfristen in der bis zum 01. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurden, einheitlich auf drei Monate reduziert werden.

Da in den meisten Fällen die Kündigungsfristen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurden, da Vermieter in der Regel Standardverträge verwenden, führt diese Gesetzesänderung dazu, dass bei einer Vielzahl von Altmietverträgen seit dem 01. Juni 2005 eine einheitliche Kündigungsfrist für den Mieter von drei Monaten maßgebend ist. Lediglich bei den Altmietverträgen, bei denen die Kündigungsfristen tatsächlich individualvertraglich vereinbart wurden, bleibt es bei den alten Kündigungsfristen, welche sich an der Dauer des Mietverhältnisses orientieren.

Insgesamt wird die Flexibilität der Mieter durch diese Entwicklungen erhöht, da diese nunmehr in fast allen Fällen lediglich noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten haben und somit der Wechsel einer Mietwohnung für den Mieter wesentlich erleichtert wird.

Einzige praktikable Möglichkeit eine längerfristige Bindung des Mieters zu erreichen, ist nunmehr die Vereinbarung einer Staffelmiete, da bei dieser gemäß § 557 a Abs. 3 BGB das Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre ausgeschlossen werden kann, so dass eine Kündigung unter Wahrung der neuen kurzen Kündigungsfrist erstmalig nach Ablauf dieser "Sperrzeit" möglich wird.

Redaktion

Redaktion: Rechtsanwalt Dr. Christian Stari und Rechtsanwalt Andreas Noack

Herausgeber: Bethge.Reimann.Stari Rechtsanwälte, Berlin 

Sekretariat: Susanne Rothe, Tel: 030 - 890492-11, Fax: 030 - 890492-10

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