KURZINFO IMMOBILIENRECHT

I) Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zum kreditfinanzierten Erwerb von Steuersparimmobilien

1. Bisheriger Sachstand

Zuletzt hatten wir mit unserer Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 4 vom 13. Juni 2005 die Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Rechten des Kreditnehmers gegenüber der finanzierenden Bank beim kreditfinanzierten Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds seit Juni 2004 zusammenfassend dargestellt. Es hat sich dabei herausgestellt, dass der Aspekt des Verbraucherschutzes mehr und mehr in den Vordergrund tritt, so dass Anleger, die sich an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt haben, grundsätzlich als schutzbedürftig angesehen werden. 

In einer vergleichbaren Situation ist der Verbraucher, der ebenfalls aus steuerlich motivierten Gründen eine Eigentumswohnung erworben und diesen Erwerb vollumfänglich finanziert hat.

2. Die weitere Entwicklung der BGH-Rechtsprechung

a) Der Bundesgerichtshof hat sich im zweiten Halbjahr 2005 in mehreren Entscheidungen mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen der Erwerber einer fremdfinanzierten Steuersparimmobilie für die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten haften soll. 

Mit Urteil vom 17. Juni 2005 (Az.: V ZR 78/04) hat der Bundesgerichtshof zunächst seine Rechtsprechung bestätigt, wonach eine umfassende, einem Geschäftsbesorger erteilte Vollmacht, die diesen zur Vornahme aller im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung und der Finanzierung erforderlichen Rechtsgeschäfte sowie zur Führung etwa erforderlicher Rechtsstreitigkeiten ermächtigt, wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist. Der V. Zivilsenat hatte sich im Rahmen dieser Entscheidung mit der Frage auseinander zu setzen, ob ein im Namen des Anlegers vom Geschäftsbesorger gleichwohl abgeschlossener Darlehensvertrag unter Berücksichtigung der Rechtsscheinstatbestände der §§ 171, 172 BGB Wirksamkeit entfalten kann. Wie in unserer Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 4 vom 13. Juni 2005 dargestellt, vertritt der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs für den Fall des kreditfinanzierten Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds die Auffassung, dass die Rechtsscheinstatbestände der §§ 171, 172 BGB keine Anwendung finden können, dass mithin selbst bei Vorlage der Originalvollmacht zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages dieser gleichwohl unwirksam ist. 

Diese Rechtsauffassung wird vom V. Zivilsenat ausdrücklich abgelehnt. Nach Auffassung des V. Zivilsenats finden die §§ 171, 172 BGB auch dann Anwendung, wenn die dem Vertreter erteilte Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist. Dies gilt, wie der 

V. Zivilsenat ausdrücklich hervorhebt, auch dann, wenn der vom Anleger bevollmächtigte Geschäftsbesorger nicht von diesem persönlich, sondern von seinem Vertragspartner ausgewählt wurde. In diesem Zusammenhang betont der Bundesgerichtshof, dass bis zur Änderung der Rechtsprechung im September 2000 ein Verstoß der dem Vertreter erteilten Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz für keinen der Beteiligten erkennbar gewesen sei. Deswegen sei es entgegen der Auffassung des II. Zivilsenats auch nicht gerechtfertigt, in derartigen Fällen die Rechtsscheinswirkungen, die an die Vorlage einer notariellen Originalvollmacht geknüpft werden, einzuschränken. 

Im Ergebnis bedeutet dies also, dass der Darlehensvertrag, den der Erwerber einer Immobilie zur Finanzierung dieser Immobilie abgeschlossen hat, für den Anleger verbindlich ist, wenn die Bank nachweisen kann, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages ihr die Originalvollmacht, die der Anleger dem Geschäftsbesorger erteilt hat, vorgelegen hat. 

b) Diese Rechtsprechung des V. Zivilsenats wird durch ein Urteil des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 21. Juni 2005 (Az.: XI ZR 88/04) bestätigt. Hier war der Geschäftsbesorger ebenfalls umfassend zum Abschluss aller im Rahmen des Erwerbs eines Studentenappartements erforderlichen Verträge, einschließlich der Bewilligung und Eintragung von Grundpfand-rechten nebst dinglicher sowie persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung bevollmächtigt worden. Auch der XI. Zivilsenat vertritt die Auffassung, dass die Darlehensverträge für den Anleger verbindlich sind, wenn der finanzierenden Bank zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages die Originalvollmacht oder eine notarielle Ausfertigung hiervon vorgelegen hat. 

Ausführlich beschäftigt sich der XI. Zivilsenat im Folgenden mit der Frage der Wirksamkeit der von dem seitens des Anlegers bevollmächtigten Geschäftsbesorger abgegebenen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung. Hier differenziert der  XI. Zivilsenat. Er weist darauf hin, dass es sich insoweit um eine prozessuale Erklärung handelt, auf die die Rechtsscheinstatbestände der §§ 171, 172 BGB grundsätzlich nicht anwendbar sind. Selbst bei Vorlage einer notariellen Vollmacht bzw. einer notariellen Ausfertigung bleibt es grundsätzlich bei der Unwirksamkeit der vom Geschäftsbesorger im Namen des Anlegers abgegebenen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung. 

Allerdings hebt der XI. Zivilsenat sodann hervor, dass sich der Darlehensnehmer im Einzelfall treuwidrig im Sinne des § 242 BGB verhalten kann, wenn er sich auf die Unwirksamkeit der Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung beruft. Ob dies der Fall ist hängt davon ab, ob der Darlehensvertrag wirksam zustande gekommen ist. 

Immer dann also, wenn der Darlehensvertrag unter Rechtsscheinsgesichtspunkten Wirksamkeit entfaltet, ist es dem Anleger nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der in seinem Namen abgegebenen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung zu berufen.

c) Mit Urteil vom 27. September 2005 (Az.: XI ZR 79/04) bestätigt nochmals der XI. Zivilsenat diese Rechtsprechung. In diesem Urteil setzt sich der Bundesgerichtshof darüber hinaus eingehend mit der Frage auseinander, ob und unter welchen Gesichtspunkten gegebenenfalls eine Genehmigung eines zunächst unwirksamen Darlehensvertrages durch den Anleger in Betracht kommt, der gegebenenfalls Jahre später eine Nachtragsvereinbarung persönlich unterzeichnet hat. Hier lehnt der Bundesgerichtshof grundsätzlich eine Genehmigung oder auch einen Neuabschluss durch spätere Nachtragsvereinbarungen ab. Letztlich stellt der Bundesgerichtshof darauf ab, dass der Anleger mangels Kenntnis der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages und somit aufgrund eines fehlenden Genehmigungsbewusstseins sich nicht mit einer solchen Nachtragsvereinbarung an einen ursprünglich unwirksamen Darlehensvertrag binden konnte. 

Damit steht nunmehr fest, dass Nachtragsvereinbarungen, jedenfalls soweit sie vor September 2000 abgeschlossen wurden, für die Wirksamkeit zuvor abgeschlossener Darlehensverträge ohne Bedeutung sind.

II) Die Haftung des Anlegers für die Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft

1. Bisheriger Sachstand

Ebenfalls mit unserer Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 4 vom 13. Juni 2005 hatten wir grundsätzlich auf die Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Frage der Haftung eines in eine BGB-Gesellschaft eintretenden Gesellschafters für die vor seinem Beitritt begründeten Altverbindlichkeiten Stellung genommen. Auch hatten wir auf die Urteile des Kammergerichts sowie des OLG Dresden vom 24. November 2004 bzw. 22. Dezember 2004 hingewiesen, wonach der Anleger, der einem in der Rechtsform einer BGB-Gesellschaft begründeten geschlossenen Immobilienfonds beitritt, jedenfalls dann für die auch vor seinem Beitritt begründeten Altverbindlichkeiten haftet, wenn sich eine solche Haftungsübernahme aus dem dem Beitritt zugrunde liegenden Fondsprospekt bzw. dem Gesellschaftsvertrag ergibt.

2. Aktuelle Urteile des OLG München

Diese Rechtsfrage ist nunmehr in zwei Entscheidungen vom 14. Juni 2005 (Az.: 5 U 3390/04) sowie vom 16. Juni 2005 (Az.: 19 U 5565/04) auch vom OLG München aufgegriffen worden. 

In dem Urteil vom 14. Juni 2005 differenziert das Gericht zunächst nochmals ausdrücklich danach, wann der Darlehensvertrag, für den der Anleger haften soll, abgeschlossen wurde, ob vor oder nach dem Beitritt des Anlegers zur Fondsgesellschaft. Für die vor seinem Beitritt abgeschlossenen Darlehensverträge lehnt das OLG München in dieser Entscheidung eine Haftung ab. Dabei setzt sich das OLG München auch mit der insoweit anders lautenden Entscheidung des Kammergerichts vom 24. November 2004 auseinander und weist darauf hin, dass in dem dem OLG München zugrunde liegenden Fall kein Hinweis im Prospekt oder im Gesellschaftsvertrag auf bereits bestehende Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, für die der Anleger mit seinem Beitritt haften sollte, enthalten war. 

Dem entsprechend kommt das OLG München in seinem Urteil vom 

16. Juni 2005 zu dem Ergebnis, dass im dortigen Fall der Anleger auch für die vor seinem Beitritt begründeten Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft haften muss. Das OLG München betont, dass in dem dort zur Entscheidung stehenden Fall ein Hinweis im Gesellschaftsvertrag auf die Übernahme der Haftung für bestehende Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft enthalten war. 

Im Ergebnis bedeutet dies also, dass Anleger, auch wenn sie in der Vergangenheit einer in der Rechtsform der BGB-Gesellschaft begründeten Fondsgesellschaft beigetreten sind, schon aus gesellschaftsrechtlichen Gründen für die vor dem Beitritt begründeten Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft jedenfalls dann haften, wenn sich entsprechende Hinweise in dem der Beteiligung zugrunde liegenden Fondsprospekt bzw. im Gesellschaftsvertrag finden. 

III) Zur Nachschusspflicht des Gesellschafters einer in der Rechtsform einer BGB-Gesellschaft begründeten Publikumsgesellschaft

1. Bisheriger Sachstand

Auch diesbezüglich hatten wir mit unserer Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 4 vom 13. Juni 2005 auf die Rechtslage sowie auf ein aktuelles Urteil des Kammergerichts vom 21. Januar 2005 hingewiesen, wonach unter Umständen ein mit qualifizierter (3/4-) Mehrheit gefasster Beschluss ausreichend sein soll, um wirksame Nachschuss-verpflichtungen der Gesellschafter zu begründen.

2. Aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs

Diese Rechtsprechung ist vom Bundesgerichtshof so nicht bestätigt worden. Mit Urteil vom 04. Juli 2005 (Az.: II ZR 354/03) hat der Bundesgerichtshof eine Nachschusspflicht des Gesellschafters auf Grundlage eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich abgelehnt. In dem dort zur Überprüfung stehenden Gesellschaftsvertrag war vorgesehen, dass in einem Wirtschaftsplan erforderliche Nachschussbeträge der Gesellschafter festgesetzt werden sollten. Zusätzlich war ein entsprechender Nachschussbeschluss im Rahmen einer Gesellschafterversammlung mit qualifizierter Mehrheit gefasst worden. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass trotz einer derartigen Satzungsregelung eine Nachschussverpflichtung nach § 707 BGB nicht besteht. Er hebt auch hervor, dass diese Regelung grundsätzlich dispositiv sei. Nunmehr zeigt er zwei Möglichkeiten auf, wie Nachschusspflichten wirksam begründet werden können: 

a) Im Rahmen der Satzung kann von vornherein geregelt werden, dass die Gesellschafter keine der Höhe nach festgelegten Beiträge zu leisten haben sondern sich mit ihrem Beitritt verpflichten, entsprechend ihrer Beteiligung das zur Erreichung des Gesellschaftszwecks erforderliche beizutragen. Sofern der Gesellschaftsvertrag sinngemäß eine derartige Klausel enthält, ist es dann Aufgabe der Geschäftsführung, die entsprechenden Beiträge von den Gesellschaftern einzufordern. Einer gesonderten Beschlussfassung bedarf es in diesem Fall nicht. 

b) Sieht der Gesellschaftsvertrag eine bezifferte Einlage vor, können spätere Nachschüsse von den Gesellschaftern nur dann verlangt werden, wenn im Gesellschaftsvertrag Ausmaß und Umfang der möglichen zusätzlichen Belastungen exakt definiert sind. Unabdingbar ist in diesem Zusammenhang die Festsetzung einer Obergrenze im Hinblick auf später gegebenenfalls einzufordernde Nachschüsse. Ohne eine solche Obergrenze sind derartige Nachschussklauseln unwirksam. 

Fehlt es an einer derartigen Satzungsregelung, wie mit den Alternativen a) und b) dargestellt, können Nachschüsse von den Gesellschaftern nur eingefordert werden, wenn einstimmig, d. h. mit Zustimmung aller an der Gesellschaft beteiligten Gesellschafter, ein entsprechender Beschluss gefasst wird. 

IV) Aktuelle EuGH-Urteile zum Widerruf von Realkreditverträgen

1. Ausgangslage

Wie mit unseren Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 4 vom 13. Juni 2005 angekündigt, liegen nunmehr die lang erwarteten Urteile des EuGH zu den rechtlichen Folgen des Widerrufs eines Realkreditvertrages nach den Bestimmungen des Haustürwiderrufsgesetzes vor. 

Zur Überprüfung stand die Rechtsprechung insbesondere des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Frage, welche rechtlichen Konsequenzen sich für den Darlehensnehmer ergeben, wenn dieser einen in einer Haustürsituation unterzeichneten Darlehensvertrag nach den Bestimmungen des Haustürwiderrufsgesetzes widerruft. Darüber hinaus ging es um die Frage, welche Auswirkungen ein solcher Widerruf gegebenenfalls auf den Kaufvertrag zum Erwerb der Eigentumswohnung, die mit dem Darlehensvertrag finanziert werden sollte, hat. 

Der Bundesgerichtshof ging regelmäßig davon aus, dass der Darlehensnehmer im Falle des Widerrufs des Darlehensvertrages grundsätzlich sofort zur Rückzahlung der dann noch offenen Darlehensvaluta verpflichtet sei und darüber hinaus weiterhin an den Kaufvertrag über den Erwerb der Immobilie gebunden sei.

2. Die Entscheidungen des EuGH

Der EuGH bestätigt in seinen beiden Urteilen vom 25. Oktober 2005 (Rechtssache C-350/03 und Rechtssache C-229/04) grundsätzlich die Rechtsprechung des Bundesgerichthofs. Er verweist darauf, dass auch die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, welche Grundlage für das Haustürwiderrufsgesetz war, sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut nicht auf Verträge zum Erwerb von Immobilien erstreckt. Auch widerspreche eine grundsätzliche Beschränkung der Rückabwicklung auf diesen Darlehensvertrag nicht europäischen Bestimmungen. 

Im Folgenden hebt der EuGH dann jedoch hervor, dass die erwähnte Richtlinie in Bezug auf Verträge, die im Rahmen einer Haustürsituation abgeschlossen wurden, bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung einen weitreichenden Schutz des Anlegers auch im Hinblick auf den finanzierten Immobilienkaufvertrag gebietet. Wird also ein Darlehensvertrag im Rahmen einer Haustürsituation ohne (wirksamen) Hinweis auf ein Widerrufsrecht unterzeichnet und kommt es im Folgenden zum Abschluss auch eines notariellen Kaufvertrages, wäre es nach Auffassung des EuGH unbillig, dem Verbraucher die Risiken, die sich aus dem Erwerb der Eigentumswohnung ergeben, tragen zu lassen, da er mangels Widerrufsbelehrung keine Chance hatte, das Risiko zu vermeiden. Wäre er ordnungsgemäß belehrt worden, hätte er vor dem Notartermin von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen können, so dass er das Risiko nicht hätte eingehen müssen. 

Der EuGH weist darauf hin, dass die Mitgliedstaaten Maßnahmen zu treffen haben, die verhindern, dass der Verbraucher in derartigen Fällen die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken zu tragen hat. Im Folgenden verweist der EuGH die Rechtsstreitigkeiten an die nationalen Gerichte zurück, die nunmehr zu überprüfen haben, ob auf Basis der bestehenden Gesetze ein derartiger Verbraucherschutz gewährleistet werden kann. 

3. Ausblick

Derzeit ist völlig offen, wie die nationalen Gerichte, zunächst das Landgericht Bonn und das OLG Bremen, die die Rechtsstreitigkeiten dem EuGH zur Entscheidung vorgelegt hatten, mit diesen Vorgaben umgehen werden. Insbesondere ist offen, ob die hiesigen Gerichte auf Basis der bestehenden Gesetze Wege aufzeigen, die einen solchen weitgehenden Anlegerschutz gewährleisten. Sollten die Gerichte schließlich zur Auffassung gelangen, dass die Gesetzeslage einen solchen weitgehenden Anlegerschutz derzeit nicht hergibt, wäre im Weiteren zu prüfen, ob entsprechende Schadensersatzansprüche der Anleger gegenüber der Bundesrepublik Deutschland bestehen, die dann die erwähnte europäische Richtlinie nicht ordnungsgemäß umgesetzt hätte. 

Wir werden die weitere Rechtsprechung im Auge behalten und Sie laufend hierüber informieren. 

Redaktion

Redaktion: Rechtsanwalt Dr. Christian Stari und Rechtsanwalt Andreas Noack

Herausgeber: Bethge.Reimann.Stari Rechtsanwälte, Berlin 

Sekretariat: Susanne Rothe, Tel: 030 - 890492-11, Fax: 030 - 890492-10

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