Die Entwicklung der Rechtsprechung zum kreditfinanzierten Erwerb von Steuersparimmobilien

I) Die Entwicklung der Rechtsprechung zum kreditfinanzierten Erwerb von Steuersparimmobilien

1. Bisheriger Sachstand

Zuletzt hatten wir Sie mit unserer Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 8 vom 27. Juli 2006 umfassend über die bis dahin aktuelle Rechtsprechungsentwicklung zum kreditfinanzierten Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sowie so genannter "Schrottimmobilien" informiert. Insbesondere hatten wir eingehend die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 16. Mai 2006 dargestellt, mit denen sich der Bundesgerichtshof in Umsetzung der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Oktober 2005 (vgl. hierzu auch unsere Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 6 vom 16. Dezember 2005) damit auseinandersetzt, welche Rechtsfolgen sich daraus ergeben, dass ein Anleger den Darlehensvertrag, welcher zur Finanzierung des Steuersparobjektes abgeschlossen wurde, widerruft. Es ergab sich, dass der Bundesgerichtshof mit seiner insofern verschärften Rechtsprechung nunmehr einen effektiveren Anlegerschutz anstrebt.

2. Erweiterung des Anlegerschutzes

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in verschiedenen Entscheidungen, insbesondere vom September und Oktober 2006 gefestigt und vertieft.

Im Einzelnen:

a) Widerrufsrecht

aa) In zwei Urteilen vom 19. September 2006 (Az: XI ZR 242/05 und XI ZR 204/04) hat sich der Bundesgerichtshof noch einmal eingehend mit dem Widerrufsrecht des Anlegers beschäftigt, der zur Finanzierung einer zu Steuersparzwecken angeschafften Eigentumswohnung einen Darlehensvertrag in einer Haustürsituation abgeschlossen hat. Der Bundesgerichtshof hebt nochmals hervor, dass dieser Darlehensvertrag nach den Bestimmungen des Haustürwiderrufsgesetzes widerrufbar ist, ohne dass es auf eine positive Kenntnis der Bank vom Vorliegen einer Haustürsituation ankommt. Es genügt das objektive Vorliegen einer solchen Haustürsituation. Dabei beruft sich der Bundesgerichtshof ausdrücklich auf die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985, die so genannte "Haustürgeschäftsrichtlinie", wie sie durch die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs mit Urteil vom 25. Oktober 2005 ausgelegt wurde.

bb) Sodann setzt sich der Bundesgerichtshof noch einmal mit den Folgen eines solchen Widerrufs auseinander. Zunächst bestätigt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil zum Az: XI ZR 242/05 für den Fall des Widerrufs grundsätzlich den wechselseitigen Anspruch der Vertragspartner des Darlehensvertrages auf Rückgewähr der von ihnen jeweils erbrachten Leistungen. Das bedeutet, dass der Anleger einen Anspruch auf Rückgewähr der von ihm erbrachten Zins- und Tilgungsraten hat, diesen Anspruch jedoch nur Zug um Zug gegen seinerseitige Rückzahlung des gesamten Nettokreditbetrages an die Bank geltend machen kann. Mit zwei Urteilen vom 26. September 2006 (Az: XI ZR 358/04 und XI ZR 283/03) hebt der Bundesgerichtshof diesen grundsätzlichen Rückzahlungsanspruch der Bank gegenüber dem Anleger ausdrücklich hervor und betont, dass ein solcher Rückzahlungsanspruch auch mit Europäischem Recht vereinbar sei.

b) Verbraucherkreditgesetz

In zwei seiner Urteile vom 19. September 2006 (Az: XI ZR 204/04 und XI ZR 209/04) setzt sich der Bundesgerichtshof auch mit der Anwendbarkeit des Verbraucherkreditgesetzes (VerbrKrG) auf derartige Darlehensverträge auseinander. Hier wiederholt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wonach Einwendungen aus dem finanzierten Immobilienkauf nicht gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG den Forderungen aus dem Kaufvertrag entgegengehalten werden können, da das VerbrKrG nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 nicht auf Realkreditverträge, d. h. solche Kreditverträge, die grundbuchlich besichert sind, Anwendung findet. Mit seinen Urteilen vom 26. September 2006 (Az: XI ZR 358/04 und XI ZR 283/03) legt der Bundesgerichtshof nochmals im Einzelnen dar, dass auch diese Rechtsprechung mit Europäischem Recht vereinbar sei.

c) Schadensersatzansprüche

Gestärkt werden die Rechte der Anleger soweit es die Möglichkeit betrifft, die finanzierende Bank ggf. auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.

aa) Mit seinen Urteilen vom 19. September 2006 (Az: XI ZR 204/04 und Az: XI ZR 209/04) geht der Bundesgerichtshof der Frage nach, unter welchen Voraussetzungen der finanzierenden Bank eine schuldhafte Verletzung ihrer Aufklärungspflicht im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss vorzuwerfen ist. Hier hebt der Bundesgerichtshof zunächst hervor, dass die Kredit gebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet ist. Eine solche Verpflichtung besteht danach z. B. dann, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, Durchführung oder dem Vertrieb des Projektes über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie selbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Bankkunden und Anleger schafft oder dessen Entstehung begünstigt. Entsprechendes gilt, wenn sie sich durch Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Der Bundesgerichtshof betont, dass ein solcher konkreter Wissensvorsprung der Bank durch den Schadensersatzansprüche geltend machenden Anleger grundsätzlich dargelegt werden müsse. Er hebt auch hervor, dass eine abstrakte Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Preises nicht besteht. Erst dann, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, kann eine entsprechende Aufklärungspflicht unterstellt werden. Mit Urteil vom 17. Oktober 2005 (Az: XI ZR 205/05) hebt der Bundesgerichtshof andererseits jedoch auch die Hinweispflicht der Bank auf eine erkennbare Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung und eine erkennbare arglistige Täuschung durch den Verkäufer oder Vermittler hervor.

Wieder unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Oktober 2005 schafft der Bundsgerichtshof einige Beweiserleichterungen für geschädigte Anleger. In Fällen des "institutionalisierten Zusammenwirkens" der Kredit gebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes kann sich der Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht der Bank auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. im Fondsprospekt berufen. Eine solche Kenntnis, ein solcher Wissensvorsprung der Bank wird widerleglich vermutet, "wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage von Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospektes nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen."

In diesem Zusammenhang hebt der Bundesgerichtshof wiederum hervor, dass allerdings die Täuschung durch Vermittler, Verkäufer, Fondsinitiatoren etc., auf die sich der Anleger im Rahmen der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der finanzierenden Bank beruft, vom Anleger konkret dargelegt werden muss. Im Urteil vom 17. Oktober 2006 (Az: XI ZR 205/05) hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass ein Wissensvorsprung der Bank lediglich widerleglich vermutet wird, der Bank also der Nachweis offen bleibt, dass diese Vermutung im konkreten Einzelfall unzutreffend ist.

bb) Konkret geht der Bundesgerichtshof dann auch bereits in seinen Urteilen vom 19. September 2006 (Az: XI ZR 242/05 und XI ZR 204/04) der Frage nach, ob ein Anleger gegenüber der finanzierenden Bank einen Schadensersatzanspruch allein aufgrund der Tatsache geltend machen kann, dass er im Rahmen des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht über das ihm zustehende Widerrufsrecht belehrt wurde. Zunächst legt der Bundesgerichtshof im Urteil vom 19. September 2006 (Az: XI ZR 204/04) dar, dass es sich bei der Pflicht zur Erteilung einer Widerrufsbelehrung um eine echte Rechtspflichthandelt, deren Verletzung grundsätzlich Schadensersatzansprüche nach sich ziehen könne. Allerdings sei, so der Bundesgerichtshof, bereits fraglich, ob die Bank diese Pflicht schuldhaft verletzt haben könne, was deshalb fraglich sei, da auf Grundlage der damaligen Rechtsprechung nicht klar gewesen sei, ob derartige Kreditverträge dem Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes unterfielen. Ferner führt der Bundesgerichtshof aus, dass eine fehlende Widerrufsbelehrung Schadensersatzansprüche nur dann auslösen könne, wenn das Fehlen der Widerrufsbelehrung für den Abschluss des Darlehensvertrages auch tatsächlich kausal war. Daran fehlt es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bereits dann, wenn der Kaufvertrag zum Erwerb der finanzierten Wohnung bereits vor Unterzeichnung des Darlehensvertrages abgeschlossen wurde (bestätigend so auch in den Urteilen vom 26. September 2006, Az: XI ZR 358/04 und XI ZR 283/03). Darüber hinaus betont der Bundesgerichtshof, dass der Darlehensnehmer konkret darlegen und nachweisen müsse, dass er den Darlehensvertrag bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht tatsächlich nicht abgeschlossen bzw. innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist widerrufen hätte. Ob dieser Nachweis im Einzelfall geführt werden kann, ist fraglich.

3. Resümee

Rechtsdogmatisch ergeben sich für den betroffenen Anleger zunächst einige Erleichterungen. So wird das Widerrufsrecht der Anleger ausgeweitet. Es ist im Einzelfall jedoch sorgfältig abzuwägen, ob die Ausübung eines Widerrufsrechts sinnvoll ist. Es besteht das Risiko, dass sich der Anleger erheblichen, sofort fälligen Rückforderungsansprüchen der Bank gegenüber ausgesetzt sieht. Erleichtert wurde allerdings insbesondere die Möglichkeit zur Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der das Steuerobjekt finanzierenden Bank. Insbesondere die Beweislastumkehr (vermutetes Verschulden) dürfte in der Praxis von Bedeutung sein, wobei freilich nicht übersehen werden darf, dass, wie ausgeführt, der Anleger verpflichtet bleibt, die Voraussetzungen für die Beweiserleichterungen, d. h. das Vorliegen eine institutionalisierten Zusammenwirkens nachzuweisen. Darüber hinaus muss er konkret die Schadensersatzansprüche auslösenden Umstände - z. B. die Täuschung - sowie die Schadensursächlichkeit nachweisen.

II) Die aktuelle Rechtsprechung zur Haftungsstruktur innerhalb eines in der Rechtsform einer GbR begründeten geschlossenen Immobilienfonds

In insgesamt drei Entscheidungen vom Juli und Oktober 2006 hat sich der Bundesgerichtshof darüber hinaus mit verschiedenen Fragen rund um die Haftungsstruktur von Immobilienfonds, die in der Rechtsform einer GbR gegründet wurden, auseinander gesetzt.

1. Wirksame Vertretung der Fonds-GbR

Mit Urteil vom 18. Juli 2006 (Az: XI ZR 143/05) bestätigt der Bundesgerichtshof seine bereits früher zum Ausdruck gebrachte Rechtsauffassung, wonach ein Vertrag, durch den eine Fondsgesellschaft die Führung der Geschäfte auf eine außen stehende GmbH überträgt und dieser Vollmacht erteilt, umfassend für die Fondsgesellschaft tätig zu werden, nicht unter den Anwendungsbereich des Rechtsberatungsgesetzes fällt und damit grundsätzlich wirksam ist. Diese Rechtsansicht bestätigt der Bundesgerichtshof nochmals mit Urteil vom 17. Oktober 2006 (Az: XI ZR 19/05).

2. Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen

In dem soeben zitierten Urteil vom 17. Oktober 2006 setzt sich der Bundesgerichtshof auch mit der Frage auseinander, wie ein Titel gegen eine Fondsgesellschaft für die finanzierende Bank ausgestaltet sein muss, damit diese unmittelbar in das Gesellschaftsvermögen vollstrecken kann. In diesem Zusammenhang stellt der Bundesgerichtshof fest, dass, wenn kein Titel gegen die Fondsgesellschaft selbst vorliegt, der natürlich stets ausreichend wäre, ein Titel gegen alle Gesellschafter als Gesamtschuldner vorliegen muss, aber auch ausreichend ist. Allerdings ist danach ein gegen die Gesellschafter nur als Teilschuldner ausgestalteter Titel, d. h. ein Titel, mit dem sich jeder Gesellschafter nur bis zur Höhe eines individuell festgelegten Höchstbetrages der Zwangsvollstreckung unterwirft, nicht ausreichend. Sollte im Einzelfall also eine Titulierung von Ansprüchen gegenüber der Fondsgesellschaft selbst unterblieben sein, besteht insofern die Möglichkeit, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Gesellschaftsvermögen abzuwehren.

3. Haftung der Gesellschafter für die Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft

Im Mittelpunkt der Urteile des Bundesgerichtshofs steht erneut die Frage, inwieweit die Gesellschafter einer in der Rechtsform einer BGB- Gesellschaft begründeten Fondsgesellschaft für die Darlehensverbindlichkeiten dieser Fondsgesellschaft auch tatsächlich haften.

a) Haftung als Gesellschafter 

Im Kern geht es dabei um die Frage, inwieweit die Gesellschafter analog § 130 HGB für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft als Gesellschafter haften. Über den seinerzeit aktuellen Stand hatten wir zuletzt mit Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 7 vom 27. April 2006 berichtet. Die Frage war insbesondere, ob der Gesellschafter auch für vor seinem Beitritt zur Fondsgesellschaft begründete so genannte Altverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft haftet. Der Bundesgerichtshof, der eine solche Haftung auf Grundlage seiner Rechtsprechungsänderung seit dem Jahr 2003 nunmehr annimmt, hatte für so genannte Altfälle unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes eine solche Haftung abgelehnt. Nunmehr rückt er mit zwei Urteilen vom 17. Oktober 2006 (Az: XI ZR 19/05 und XI ZR 185/05) erneut ein Stück von diesem Vertrauensschutz ab. Danach kann sich der Anleger nunmehr nicht auf einen Vertrauensschutz berufen, wenn mit seinem Eintritt in die Fondsgesellschaft für ihn die quotale Übernahme einer Haftung für Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft ersichtlich war. In diesem Zusammenhang betont der Bundesgerichtshof, dass es nicht darauf ankommt, dass der Gesellschafter positive Kenntnis von konkret bestehenden Darlehensverbindlichkeiten hatte; vielmehr genügt es danach, dass ein Gesellschafter mit seinem Beitritt zu einer werbenden GbR damit rechnen musste, dass der Immobilienfonds prospektierte und zur Umsetzung des Investitionsvorhabens erforderliche Darlehensverträge bereits abgeschlossen hatte. 

Damit dürfte es allenfalls noch in Ausnahmefällen möglich sein, dass sich Anleger unter Berufung auf ein Vertrauensschutz der Haftung entziehen können.

b) Haftung aus notariellem Schuldanerkenntnis

Unabhängig von der Haftung als Gesellschafter stellt sich stets die Frage, ob Anleger auch aus in ihrem Namen abgegebenen notariellen Schuldanerkenntnissen haften. Diese Frage wird relevant, wenn die Anleger bei Abgabe dieser notariellen Schuldanerkenntnisse von einem Dritten, einem Treuhänder, vertreten wurden. In den zitierten Urteilen vom 17. Oktober 2006 stellt der Bundesgerichtshof - nochmals - klar, dass derartige im Namen der Anleger abgegebene Schuldanerkenntnisse wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam sind. Allerdings führt der Bundesgerichtshof nunmehr aus, dass insoweit die Vorschriften der §§ 171, 172 BGB anwendbar seien. Es genügt, wenn dem das notarielle Schuldanerkenntnis beurkundenden Notar die Vollmacht im Original oder notarieller Ausfertigung vorlag und er mit Übersendung einer Abschrift des notariellen Schuldanerkenntnisses der Bank auch eine Abschrift der Vollmacht mit übersendet. In diesem Fall kann sich die Bank auf einen Gutglaubensschutz berufen, so dass ihr gegenüber das notarielle Schuldanerkenntnis als wirksam abgegeben anzusehen ist.

c) Wirksamkeit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In diesem Zusammenhang geht der Bundesgerichtshof in den vorgenannten Urteilen auch der Frage nach, inwieweit die Anleger mit Abgabe des notariellen Schuldanerkenntnisses wirksam der Zwangsvollstreckung in ihr privates Vermögen unterworfen werden konnten. In seinem Urteil zum Az: XI ZR 19/05 führt der Bundesgerichtshof aus, dass auch der individuell seitens des einzelnen Anlegers dem Treuhänder erteilte Auftrag nebst Vollmacht ihn der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein privates Vermögen zu unterwerfen, wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist. Mit seinem Urteil zum Az: XI ZR 185/05 hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass die Vorschriften der §§ 171, 172 BGB nicht anwendbar sind, eine Heilung insofern demnach nicht in Betracht kommt.

Sehr eingehend setzt sich der Bundesgerichtshof sodann mit der Frage auseinander, ob es dem Gesellschafter im Einzelfall unter dem Gesichtpunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit der in seinem Namen abgegebenen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung zu berufen. Hierzu führt der Bundesgerichtshof aus, dass sich der Anleger auf die Unwirksamkeit nur dann berufen könne, wenn der Darlehensvertrag keine Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung enthält. Enthält der Darlehensvertrag, der vom Geschäftsbesorger wirksam abgeschlossen werden konnte, eine solche Verpflichtung, so ist auch die diesbezügliche Verpflichtung im Darlehensvertrag wirksam. Wenn im Rahmen der Umsetzung dieser wirksam begründeten Verpflichtung ein rechtlicher Mangel auftritt, kann sich der Anleger hierauf im Ergebnis nicht berufen.

Ergänzend führt der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang noch aus, dass der so ggf. im Ergebnis wirksam begründete Vollstreckungstitel nur gegenüber dem in der Urkunde benannten Gesellschafter wirkt. Eine Titelumschreibung auf einen späteren Erwerber eines Fondsanteils ist danach nicht möglich.

d) Anwendbarkeit des Verbraucherkreditgesetzes

Schließlich führt der Bundesgerichtshof aus, dass auf derartige Darlehensverträge, welche die Fondsgesellschaft selbst abgeschlossen hat, das Verbraucherkreditgesetz nicht anwendbar ist. Derartige Darlehensverträge müssen folglich keine Angaben zu den individuell quotal die Anleger treffenden Kosten, Zins- und Tilgungslasten etc. beinhalten. Dies ergäbe sich schon daraus, dass die Anleger nicht primär durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung als Mithaftender in den Darlehensvertrag aufgenommen wurden, sondern dass sich deren Haftung aus dem Gesetz (nunmehr § 130 HGB analog) ergibt. Darüber hinaus ist auch insofern maßgeblich, dass die Darlehensverträge der Fondsgesellschaft durch entsprechende Grundschulden bzw. Hypotheken besichert sind, es sich mithin um Realkreditverträge handelt, so dass das Verbraucherkreditgesetz ohnehin nicht anwendbar ist.

4. Resümee

Der Anleger, gegen den die die Fondsgesellschaft finanzierende Bank im Wege der Zwangsvollstreckung zur Durchsetzung der quotalen oder teilschuldnerischen Haftung vorgeht, hat durchaus Chancen sich mit Erfolg gegen die Zwangsvollstreckung zu wehren. Ein solcher Teilerfolg könnte sich jedoch schnell als "Phyrrus-Sieg" erweisen, da es dem Anleger nur noch in Ausnahmefällen möglich sein dürfte, sich mit Erfolg jedenfalls seiner persönlichen Haftung als Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft zu entziehen.

Insofern bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtsprechung auch hier in dem Sinne weiterentwickelt, dass es unter bestimmten Umständen dem Anleger ermöglicht wird, dem Anspruch der Bank eigene Schadensersatzansprüche, die sich im Zusammenhang mit dem Beitritt zur Fondsgesellschaft und der damit begründeten grundsätzlichen Haftung für die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Dritten ergeben können, entgegen zu halten.

Redaktion

Redaktion: Rechtsanwalt Dr. Christian Stari

Herausgeber: Bethge.Reimann.Stari Rechtsanwälte, Berlin 

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