DIE GRUNDBUCHFÄHIGKEIT DER GBR

IMMOBILIENRECHT Nr. 6
01.04.2009 | Dr. Christian Stari

Einleitung

Die Frage der Grundbuchfähigkeit der GbR, die Frage also, ob eine GbR als solche ins Grundbuch als Eigentümerin oder Inhaberin eines sonstigen dinglichen Rechts eingetragen werden kann, war in der Rechtsprechung bislang umstritten. Das Bayerische Oberlandesgericht (Beschluss vom 31. Oktober 2002, Az: 2 ZBR 70/02, NJW 2003, Seite 70 ff.) und das OLG Schleswig (Beschluss vom 29. Oktober 2007, Az: 2 W 212/07, NJW 2008, Seite 306 ff.) haben die Grundbuchfähigkeit mit der herrschenden Meinung in der Literatur abgelehnt. Das OLG Stuttgart (Beschluss vom 09. Januar 2007, Az: 8 W 223/06, NJW 2008, Seite 304 ff.) sowie zuletzt das Kammergericht (Beschluss vom 06. Mai 2008, Az: 1 W 39/06, NJW 2008, Seite 3444) haben die Grundbuchfähigkeit bejaht. Wegen dieser uneinheitlichen Rechtsprechung auf Ebene der Oberlandesgerichte hat das Kammergericht mit seiner Entscheidung die Frage nunmehr dem Bundesgerichtshof zur Beantwortung vorgelegt.

Mit Beschluss vom 04. Dezember 2008, Az: V ZB 74/08 (NJW 2009, Seite 594 ff.), bestätigt der Bundesgerichtshof nunmehr durchaus überraschend in aller Konsequenz die Grundbuchfähigkeit der GbR.

I) Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof knüpft seine Entscheidung an sein Urteil vom 29. Januar 2001, Az: II ZR 331/00 (NJW 2001, Seite 1056 ff), mit welchem er die Teilrechtsfähigkeit der GbR grundsätzlich anerkannt hat, an. Seit dieser Entscheidung steht fest, dass eine GbR, sofern sie als solche nach außen auftritt, im Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen kann. Dies führt - so der Bundesgerichtshof - zwingend dazu, dass die GbR als solche auch Eigentum an Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten erwerben kann.

Im Ergebnis bejaht der Bundesgerichtshof damit zunächst die materielle Grundbuchfähigkeit der GbR. Eigentümer sind somit nicht die Gesellschafter "zur gesamten Hand", Eigentümerin ist vielmehr die GbR selbst.

Auch die formelle Grundbuchfähigkeit wird vom Bundesgerichtshof bejaht. Dies betrifft die Frage, wie eine GbR im Grundbuch eingetragen werden kann. Der Bundesgerichtshof argumentiert insofern mit der Eintragung von juristischen Personen bzw. registerfähigen, rechtsfähigen Personengesellschaften, welche unter ihrer Bezeichnung eingetragen werden. Entsprechend müsse zwingend auch die GbR mit ihrer im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Bezeichnung eingetragen werden. Tatsächlich soll nunmehr also eine GbR unter ihrem Namen, den sich die Gesellschafter selbst mit dem Gesellschaftsvertrag gegeben haben, eingetragen werden. Sollte ein solcher Name fehlen, soll die Eintragung der GbR als Eigentümerin wie folgt lauten: "GbR bestehend aus ………". In diesem Fall sind noch namentlich die Gesellschafter mit aufzuführen.

II) Probleme in der Praxis

Sowohl die materielle als auch die formelle Grundbuchfähigkeit der GbR bringen in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten mit sich. Im Mittelpunkt dieser Probleme steht die Vorschrift des § 29 Grundbuchordnung (GBO). Diese Vorschrift macht es erforderlich, dass der Eigentumsübergang und damit die Berechtigung der handelnden Personen durch öffentliche Urkunden nachgewiesen wird. Bei juristischen Personen und registerfähigen Personengesellschaften lässt sich dies durch Einsichtnahme in das Handelsregister ohne Weiteres prüfen. Ein solches Register fehlt für die GbR. Zwar kann sich auch die GbR einen Geschäftsführer geben, doch ist weder der Geschäftsführer noch sind die Gesellschafter der GbR in irgendeinem Register erfasst. Es stellt sich somit die Frage, wie dieser Nachweis zu führen ist. Der Bundesgerichtshof lässt diese Frage offen. Er führt aus, dass diese Schwierigkeiten "zwangsläufige Folge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR" seien und mahnt die "erforderliche Behebung durch den Gesetzgeber" an.

In der Praxis lassen sich diese Schwierigkeiten primär dadurch beheben, dass bei der GbR bereits der Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt wird und künftige Änderungen des Gesellschafterbestandes oder der Vertretungsbefugnis in öffentlich beglaubigter Form zu erfolgen haben. Damit übernimmt letztlich der Notar die Funktion eines Registers.

Entsprechendes gilt im Hinblick auf die formelle Grundbuchfähigkeit der GbR. Wird nur noch eine Fantasiebezeichnung im Grundbuch eingetragen und fehlt es an einem Register für die GbR, müssen die

Gesellschafter selbst durch entsprechende Formvorschriften hinsichtlich ihrer GbR öffentliche Urkunden schaffen, aus denen sich ihr Gesellschafterbestand sowie die Person des Handelnden nachweisen lassen.

In der Praxis wird die Anerkennung der formellen Grundbuchfähigkeit der GbR somit zu keinerlei Erleichterungen führen. Vielmehr ist es weiterhin erforderlich, dass sämtliche GbR-Gesellschafter bei Grundbuchgeschäften mitwirken. Entweder erteilen sie in notariell beglaubigter Form dem geschäftsführenden Gesellschafter entsprechende Grundbuchvollmachten; in diesem Fall muss nunmehr der Bevollmächtigte durch weitere öffentliche Urkunden nachweisen, dass seine Vollmachtgeber tatsächlich die Gesellschafter der im Grundbuch eingetragenen GbR sind. Einfacher ist es nunmehr, wenn, wie oben angedeutet, alternativ von vornherein sämtliche Gesellschafterwechsel nur noch in notariell beglaubigter Form vollzogen werden.

Es bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber auf dieses Urteil reagiert und ob er durch eine entsprechende Anpassung des Registergerichts Antworten auf diese offenen Fragen findet.

Redaktion

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# Tags: Dr. Christian Stari, Immobilienrecht, Recht Aktuell