DER RECHTSSTREIT ZWISCHEN DEM LAND BERLIN UND DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND UM RÜCKBÜRGSCHAFTEN NACH DEM WEGFALL DER FÖRDERUNG IM SOZIALEN WOHNUNGSBAU IN BERLIN

Einleitung

Am 13. Oktober 2009 hat das Landgericht Berlin zur Geschäftsnummer 2 O 217/08 die Klage des Landes Berlin gegen die Bundesrepublik Deutschland auf Leistung aus einer im Rahmen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Berlin gewährten Rückbürgschaft zurückgewiesen. Im Folgenden werden zunächst Hintergrund und Inhalt der Entscheidung kurz zusammenfassend dargestellt, bevor schließlich ein erster Ausblick auf mögliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen gegeben wird.

I. Zum Hintergrund der Entscheidung

Ab dem Jahr 1972 förderte das Land Berlin den sozialen Wohnungsbau in Berlin zunächst im sog. ersten Förderweg. Danach kam das Land Berlin der ihm obliegenden Aufgabe, im Bereich des sozialen Wohnungsbaus eine ausreichende Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten entsprechend den unterschiedlichen Wohnungsbedürfnissen sicherzustellen, nicht selbst nach, sondern bediente sich des privaten Kapitals von insgesamt rund 16.000 Anlegern, die einen wesentlichen Teil des für die Bereitstellung des benötigten Wohnraumes erforderlichen Kapitals selbst bereitgestellt oder aber auf eigenes Risiko fremdfinanziert haben.

So erfolgte die Errichtung der Immobilien im sozialen Wohnungsbau durch private Bauherren, die die Vorhaben teils mit Eigenkapital, teils mit am Kapitalmarkt beschafften Bankkrediten (Fremdmittel) finanzierten. Das Land Berlin leistete seinen Beitrag dergestalt, dass die Differenz zwischen der sich im Wesentlichen nach Maßgabe von Kapital- und Bewirtschaftungskosten ergebenden Kostenmiete und der vom Sozialmieter zu tragenden und von der Bewilligungsstelle des Landes Berlin genehmigten Durchschnittsmiete durch sog. Aufwendungshilfen gedeckt wurde. Diese Aufwendungshilfen wurden zu 2/3 als Aufwendungszuschüsse und zu 1/3 als Aufwendungsdarlehen durch die hierfür zunächst zuständige Bewilligungsstelle des Landes Berlin, die damalige Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (heute: Investitionsbank Berlin) bewilligt. Die Förderung sollte dabei in zwei Stufen, einer Grund- und einer Anschlussförderungsphase erfolgen, die beide jeweils 15 Jahre und somit insgesamt mithin 30 Jahre betragen sollten. Bewilligt wurden die Aufwendungshilfen zunächst für 15 Jahre, weil sie nach Ablauf dieser Phase an die Kostenmiete sowie die allgemeine Mietpreisentwicklung angepasst werden sollten. Nachdem bis dahin für alle Objekte bis zum Baujahrgang 1985 eine Anschlussförderung auch gewährt worden war, hat am 04. Februar 2003 der Senat von Berlin auf Grundlage eines Berichtes der Expertenkommission Anschlussförderung den Ausstieg aus der Anschlussförderung für Objekte ab dem Baujahr 1986, bei denen die Grundförderung am oder nach dem 31. Dezember 2002 endete, beschlossen. Damit erhalten Eigentümer für Objekte des sozialen Wohnungsbaus, bei denen die 15jährige Grundförderung ab dem 01. Januar 2003 endete, keine weitere Förderung mehr.

Das Bundesverwaltungsgericht hat am 11. Mai 2006 (Az: BVerwG 5 C 10.05) in einem Musterverfahren bestätigt, dass kein rechtlicher Anspruch auf Gewährung einer Anschlussförderung nach Ablauf der 15jährigen Grundförderung besteht. Betroffen von dem Wegfall der Förderung sind insgesamt rund 600 Fondsgesellschaften und ihre Anleger.

Wirtschaftlich bedeutet dies für die betroffenen Gesellschaften i. d. R., dass diese mit Auslauf der Grundförderphase nicht mehr in der Lage sind, den Kapitaldienst zu bedienen. Umfassende Maßnahmen zur wirtschaftlichen Sanierung der betroffenen Gesellschaften sind erforderlich. Bislang sind weder die IBB noch die finanzierenden Hypothekenbanken bereit, mit nennenswerten eigenen Beiträgen solche Sanierungskonzepte zu unterstützen, so dass die Sanierungsfähigkeit einer Gesellschaft von der Zahlungswillig- und fähigkeit der betroffenen Anleger abhängt. Sofern eine wirtschaftliche Sanierung scheitert, ist die Insolvenz der betroffenen Gesellschaften unausweichlich.

In diesem Zusammenhang werden die im Rahmen der Förderung übernommenen Bürgschaften des Landes Berlin relevant. Als weiteren "Förderbaustein" gewährte das Land Berlin den Hypothekenbanken für ein zur Finanzierung des geförderten Objektes übernommenes Darlehen, das sog. 1b-Darlehen, eine Ausfallbürgschaft. Sollte das Darlehen Not leidend werden und im Rahmen einer Zwangsverwertung der Immobilie und nach Inanspruchnahme der Anleger die Darlehensverbindlichkeit gegenüber der Hypothekenbank nicht voll zurückgeführt worden sein, kann die Hypothekenbank insoweit auf die vom Land Berlin gegebene Bürgschaft zurückgreifen und das Land Berlin auf Zahlung in Anspruch nehmen.

Auf die vom Wegfall der Förderung im sozialen Wohnungsbau betroffenen Gesellschaften entfällt ein Bürgschaftsvolumen in Höhe von insgesamt rund 900 Mio. €. Das Land Berlin hat sich von der Bundesrepublik Deutschland eine Rückbürgschaft über 50 % dieses Volumens, mithin über einen Betrag in Höhe von rund 450 Mio. € geben lassen. Bei Berechnung der wirtschaftlichen Konsequenzen eines Ausstiegs aus der Förderung im sozialen Wohnungsbau für das Land Berlin hat das Land Berlin unterstellt, dass es die Bundesrepublik Deutschland entsprechend aus den Rückbürgschaften in Anspruch nehmen kann. Die Bundesrepublik Deutschland hat sich jedoch gegenüber dem Land Berlin auf den Standpunkt gestellt, dass eine Inanspruchnahme aus der Rückbürgschaft nicht möglich sei, da das Land Berlin selbst durch seine im Jahr 2003 getroffene Entscheidung, eine weitere Förderung nicht zu gewähren, den Bürgschaftsfall herbeigeführt habe. Insoweit hat sich die Bundesrepublik Deutschland gegenüber dem Land Berlin auf die Unwirksamkeit der Rückbürgschaft berufen, eigene Schadensersatzansprüche geltend gemacht und zur Aufrechnung gestellt, die Auffassung vertreten, dass eine Inanspruchnahme aus der Rückbürgschaft jedenfalls treuwidrig sei und sich schließlich auch darauf berufen, dass durch den Wegfall der Anschlussförderung eine wesentliche Geschäftsgrundlage für die Gewährung der Rückbürgschaft fortgefallen sei.

II. Der Inhalt der Entscheidung

Im Rahmen eines Musterverfahrens hat das Land Berlin die Bundesrepublik Deutschland auf Zahlung aus einer solchen Rückbürgschaft in Anspruch genommen. Mit seinem Urteil vom 13. Oktober 2009 hat das Landgericht Berlin, wie bereits erwähnt, diese Klage abgewiesen.

Dabei hat es das Landgericht Berlin dahinstehen lassen, ob die zunächst vom Land Berlin übernommene Bürgschaft und im Folgenden die vom Bund übernommene Rückbürgschaft wirksam begründet worden oder wegen Verstoßes gegen die zugrunde liegenden Landes- bzw. Bundesbürgschaftsrichtlinien unwirksam sind. Das Gericht hat es auch offen gelassen, inwieweit sich möglicherweise das Land Berlin gegenüber der Bundesrepublik Deutschland durch seine Entscheidung, die Förderung nicht weiter zu gewähren, schadensersatzpflichtig gemacht hat. Auch ist das Landgericht Berlin auf den gegenüber dem Land Berlin erhobenen Vorwurf des treuwidrigen Verhaltens nicht näher eingegangen. Das Gericht hat seine Entscheidung maßgeblich auf die mittlerweile in § 313 Abs. 1 BGB gesetzlich verankerten Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gestützt.

Dabei sieht es das Landgericht Berlin als erwiesen an, dass alle Parteien zum Zeitpunkt der Gewährung der Grundförderung und Übernahme der Bürgschaften davon ausgingen, dass insgesamt für einen Zeitraum von 30 Jahren eine Förderung gewährt werde. In diesem Zusammenhang stützt sich das Landgericht Berlin auch auf die oben bereits zitierte Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2006, wonach auch das Bundesverwaltungsgericht unterstellt, dass eine 30jährige Förderung von allen Beteiligten "mitgedacht" worden sei. Hierdurch, so das Landgericht Berlin, sei eine 30jährige Förderung zur Geschäftsgrundlage auch für die Übernahme der Rückbürgschaft durch die Bundesrepublik Deutschland gegenüber dem Land Berlin geworden. Diese Geschäftsgrundlage habe nun das Land Berlin selbst, ohne dass die Ursache hierfür durch die betroffenen Objekt- bzw. Fondsgesellschaften gesetzt worden sei, entzogen, in dem es im Jahr 2003 abweichend von der bis dahin üblichen Praxis entschieden hat, die Anschlussförderung im Folgenden nicht mehr zu gewähren. Aus diesem Wegfall der Geschäftsgrundlage folgt nun, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil wörtlich ausführt, Folgendes:

"Die Rückbürgschaft ist im Wege der Anpassung nach den vorstehenden Grundsätzen dahin zu beschränken, dass sie jedenfalls dann nicht gelten soll, wenn der Bürgschaftsfall dadurch eingetreten ist, dass das Darlehen deswegen Not leidend geworden ist, weil der Kläger [das Land Berlin, Anm. des Unterzeichnenden] aus eigenem freien Entschluss, der seine Ursache nicht in dem streitbefangenen Förderprojekt hat, eine Anschlussförderung verweigert hat, so dass der Beklagten [der Bundesrepublik Deutschland, Anm. des Unterzeichnenden] unter diesen Umständen auch ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist."

Im Ergebnis bedeutet dies nichts anderes, als dass die Bundesrepublik Deutschland hierdurch aus ihren Verpflichtungen aus der Rückbürgschaft freigeworden ist. An verschiedenen Stellen seines Urteils betont das Landgericht Berlin, dass es allen Beteiligten bewusst gewesen sei, dass nach Auslaufen der 15jährigen Grundförderung die Objekte ohne eine Weiterförderung wirtschaftlich nicht überlebensfähig gewesen wären. In diesem Zusammenhang weist das Landgericht Berlin auch darauf hin, dass auch die Hypothekendarlehen üblicherweise eine Darlehenslaufzeit von rund 30 Jahren hatten. In diesem Zusammenhang stellt das Landgericht Berlin auch auf den Zweck der Bürgschaftsübernahme unter Heranziehung der Bürgschaftsrichtlinien ab. Zweck der übernommenen Rückbürgschaften war es demnach, dass allgemeine wirtschaftliche, unternehmerische Risiko, welches dem jeweiligen Bauvorhaben inne wohnte, mit aufzufangen. Sinn der Bürgschaft war es jedoch nicht, ein Risiko aufzufangen, dass sich daraus ergeben könnte, dass das Land Berlin durchaus in verwaltungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise eine Weiterförderung der Objekte nach den ersten 15 Jahren ablehnt.

Nachdem das Urteil am 13. Oktober 2009 verkündet und sodann auch unmittelbar zugestellt wurde, muss das Land Berlin nunmehr im Laufe des Monats November 2009 entscheiden, ob es Berufung gegen dieses Urteil einlegen wird.

III. Zu den möglichen sich aus dem Urteil ergebenden Konsequenzen

Nachdem das Urteil erst vor rund zwei Wochen verkündet wurde, ist es schwer verlässlich zu prognostizieren, welche Konsequenzen sich aus diesem Urteil nicht nur für das Land Berlin sondern insbesondere auch für die betroffenen Fondsgesellschaften und ihre Anleger ergeben. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist und grundsätzlich zu erwarten ist, dass das Land Berlin diese Entscheidung nicht ohne Weiteres hinnehmen, sondern voraussichtlich Rechtsmittel hiergegen einlegen wird.

Gleichwohl soll nachfolgend ein erster Versuch einer solchen Prognose gewagt werden:

1. Wirtschaftliche Auswirkungen für das Land Berlin

Klar ist, dass sich das ohnehin bestehende und vom Land Berlin grundsätzlich auch nicht bestrittene Bürgschaftsrisiko des Landes um 450 Mio. € ver¬doppelt hat. Ging das Land Berlin bislang recht selbstsicher davon aus - was sich nicht zuletzt daraus ergibt, dass entsprechende Ansprüche aus der Rückbürgschaft in den Haushalt des Landes Berlin eingestellt sind - dass ein solcher Anspruch aus der Rückbürgschaft bestand, wird sich das Land Berlin nunmehr der Tatsache gewahr werden müssen, dass dieser Anspruch rechtlich zumindest fraglich ist. Dies sollte bei wirtschaftlich vernünftiger Herangehensweise kurz- bis mittelfristig Auswirkungen auf die Positionierung des Landes Berlin und der IBB im Umgang mit wirtschaftlich Not leidenden Fondsgesellschaften haben. Wie bereits dargelegt, lehnt das Land Berlin nennenswerte Sanierungsbeiträge derzeit ab. Insbesondere lehnt es das Land Berlin bislang ab, Teilzahlungen auf das übernommene Bürgschaftsrisiko zu leisten, selbst dann, wenn es im Gegenzug aus weitergehenden Bürgschaftsrisiken entlassen werden würde. Hier sollte nunmehr ein Umdenken des Landes Berlin bzw. der IBB stattfinden. Unter Berücksichtigung des erhöhten Bürgschaftsrisikos sollte das Land Berlin/die IBB ernsthaft erwägen, nach entsprechender Einzelfallsprüfung ggf. Sanierungskonzepte auch mit eigenen Zahlungen zu unterstützen, um sich damit aus einem weitergehenden Bürgschaftsrisiko "freizukaufen".

Ein anderer Ansatz wäre es, wenn die IBB selbst nunmehr im verstärkten Maße neben den gewährten Aufwendungsdarlehen in das Darlehensengagement ggf. dergestalt einsteigen würde, dass es die bestehenden Hypothekendarlehen ablöst und nunmehr selbst als Darlehensgeber zu für die betroffenen Objektgesellschaften günstigen Darlehenskonditionen fortführt. Dies hätte auch für das Land Berlin den Vorteil, dass es das Bürgschaftsrisiko unmittelbar steuern und darüber hinaus auch beeinflussen könnte, inwieweit noch Rückzahlungen auf die Aufwendungsdarlehen erwartet werden können.

Es bleibt abzuwarten, wie weit sich das Land Berlin an dieser Stelle bewegt.

2. Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zwischen Fondsgesellschaft und Hypothekenbank

Nicht auszuschließen ist es, dass das Urteil auch Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zwischen den betroffenen Fondsgesellschaften und den finanzierenden Hypothekenbanken hat. In weiten Teilen lässt sich die Urteilsbegründung auch auf dieses Rechtsverhältnis übertragen, nämlich soweit es die Grundzüge des Wegfalls der Geschäftsgrundlage betrifft. Auch in dem Rechtsverhältnis zwischen Fondsgesellschaft und finanzierender Hypothekenbank wurde im Rahmen der Gewährung des Hypothekendarlehens eine 30jährige Förderung "mitgedacht". Hieraus ist durchaus zu folgern, dass eine 30jährige Förderung Geschäftsgrundlage auch für die Gewährung des Darlehens war.

Der Unterschied besteht nun darin, dass es in diesem Rechtsverhältnis keiner Partei, d. h. weder der Fondsgesellschaft noch der finanzierenden Hypothekenbank vorgehalten werden kann, dass sie durch eigene Entscheidung diese Geschäftsgrundlage entzogen habe. Dies ist indes auch nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Gemäß § 313 BGB führt dies nämlich dazu, dass das Vertragsverhältnis zwischen diesen vom Wegfall der Geschäftsgrundlage unverschuldet betroffenen Parteien anzupassen ist. Im Ergebnis könnte dies dazu führen, dass auch die finanzierenden Hypothekenbanken verpflichtet werden könnten, ihren Beitrag nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage zur wirtschaftlichen Stabilisierung/Sanierung der betroffenen Fondsgesellschaften zu leisten. Auch die Hypothekenbanken haben ein wirtschaftliches, unternehmerisches Risiko übernommen, in dem sie ein Darlehen gewährten, von dem feststand, dass die Rückführung des Darlehens nicht gesichert war, wenn eine Anschlussförderung nicht gewährt werden würde, ohne dass ein Rechtsanspruch auf eine Anschlussförderung bestand.

3. Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zwischen Fondsgesellschaft und IBB

Auswirkungen könnten sich insbesondere auch auf das Rechtsverhältnis zwischen der Fondsgesellschaft und der IBB im Hinblick auf das Aufwendungsdarlehen ergeben. Auch hier muss eine "mitgedachte" 30jährige Förderung unterstellt werden, auch insoweit wäre nach dem Wegfall der Anschlussförderung die Geschäftsgrundlage für die Gewährung der Aufwendungsdarlehen entzogen.

In diesem Fall könnte dann seitens der Fondsgesellschaft auch vorgebracht werden, dass das Land Berlin bzw. die IBB selbst durch ihre Entscheidung, eine Anschlussförderung nicht mehr zu gewähren, die Geschäftsgrundlage entzogen hat mit der Folge, dass eine Anpassung des Rechtsverhältnisses bzgl. des Aufwendungsdarlehens zu Lasten der IBB gehen müsste mit der weiteren Folge, dass diese ggf. Ansprüche auf Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nur noch nachrangig und nur noch insoweit geltend machen könnte, als dies die Liquiditätslage der jeweiligen Fondsgesellschaft zulässt.

4. Auswirkungen auf die betroffenen Anleger

Dies hätte auch unmittelbar wirtschaftlich spürbare Auswirkungen auf die Anleger. Wie dargestellt, verlangen Hypothekenbanken und IBB derzeit, dass die Anleger selbst durch eigene Nachschusszahlungen die durch den Wegfall der Anschlussförderung entstehende Finanzierungslücke schließen. Soweit IBB und/oder Hypothekenbanken bereit bzw. verpflichtet sind, aus den genannten Gründen eigene Beiträge zur Sanierung der betroffenen Fondsgesellschaften zu leisten, reduziert dies den erforderlichen Beitrag der Anleger. Zu betonen ist an dieser Stelle jedoch, dass sich hieraus keine Enthaftung der Anleger ergibt, sich hieraus insbesondere auch keine Schadensersatzansprüche des Anlegers gegenüber dem Land Berlin, der IBB oder den Hypothekenbanken ergeben, so dass auch in Zukunft die Anleger im Rahmen der Sanierung von vom Wegfall der Förderung im sozialen Wohnungsbau betroffenen Gesellschaften damit rechnen müssen, mit der Aufforderung zur Zahlung von Nachschüssen zur Unterstützung wirtschaftlicher Sanierungskonzepte konfrontiert zu werden.

5. Fazit

Wünschenswert wäre es, wenn sich Experten aus allen "Lagern", dem Bund, dem Land Berlin, den Hypothekenbanken und den Fondsgesellschaften zusammensetzen würden und Grundzüge für im Einzelfall dann anzuwendende Sanierungskonzepte erarbeiten und sich hierauf verständigen könnten. Gegebenenfalls ist auch der Einsatz einer weiteren Expertenkommission ratsam. Es bleibt abzuwarten, inwieweit insbesondere das Land Berlin, die IBB und die Hypothekenbanken hierzu bereit sein werden.

Redaktion

Redaktion: Rechtsanwalt Dr. Christian Stari

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