GRUNDBUCHFÄHIGKEIT DER GBR NACH INKRAFTTRETEN DES GESETZES ZUR EINFÜH-RUNG DES ELEKTRONISCHEN RECHTSVERKEHRS UND DER ELEKTRONISCHEN AKTE IM GRUNDBUCHVERFAHREN SOWIE ZUR ÄNDERUNG WEITERER GRUNDBUCH-, REGISTER- UND KOSTENRECHTLICHER VORSCHRIFTEN (ERVGBG-BGBL

Einleitung

Nach Anerkennung der Grundbuchfähigkeit der GbR (wir berichteten mit Kurzinfo Immobilienrecht Nr. 6) wurden mehr Probleme geschaffen, als gelöst.

So fehlte es insbesondere an einem befriedigenden Gutglaubens-schutz nach §§ 891 bis 893 BGB. Nicht geschützt wurde der gute Glaube eines Erwerbers bezüglich der Existenz einer im Grundbuch eingetragenen GbR. Sofern also einer veräußernden Grundstücks-GbR die Rechtspersönlichkeit fehlte, da sie inzwischen aufgelöst oder liquidiert worden war, war ein Gutglaubensschutz nach § 892 BGB nicht möglich. 

Sofern bei einer rechtsfähigen GbR deren Name und der organschaftliche Vertreter im Grundbuch eingetragen wurden, nicht aber die Gesellschafter, wurde das Vertrauen in die Vertretungsmacht durch die Grundbucheintragung nicht geschützt, da die Vertretungsmacht eines bei der GbR eingetragenen Vertreters nicht unter den Gutglaubensschutz der §§ 891, 892 BGB fällt. 

Auch in dem Fall, in dem eine namenslose GbR unter Auflistung sämtlicher Gesellschafter im Grundbuch eingetragen wurde, ergab sich ein weiteres Problem dann, wenn diese im Grundbuch eingetragenen Personen als gesetzliche Vertreter der GbR gemeinsam das Grundstück veräußerten, obwohl sie zwischenzeitlich allesamt oder auch nur einige von ihnen nicht mehr Gesellschafter waren. Hier stellte sich die Frage nach dem gutgläubigen Erwerb des Grund-stücks durch den Käufer gem. § 892 BGB. Dieser wurde jedoch gelähmt, da § 892 BGB nur den guten Glauben an die Berechtigung der GbR schützt, nicht jedoch den guten Glauben an die Berechtigung bzw. Vertretungsmacht der eingetragenen Gesellschafter. Die-se sind nicht Eigentümer des Grundstücks.

Unter Zugrundelegung dieser allgemein herrschenden Ansicht kam man zu einem geradezu irrwitzigen Ergebnis:

So bestand für den Käufer bei Grundstücksgeschäften mit einer solchen GbR eine Schutzlücke, da es über den aktuellen Gesellschafterbestand der GbR keine registersichere Auskunft gibt. Dies hatte zur Konsequenz, dass der Grundbesitz einer solchen GbR kaum mehr verkehrsfähig war. Dies führte kurioserweise bereits zu Empfehlungen in der Praxis, dass man doch am besten von einer GbR überhaupt keinen Grundbesitz erwerben sollte.

Der Bundesgerichtshof beschränkte sich in seiner damaligen Entscheidung darauf, diese Diskrepanz dem Gesetzgeber zur Lösung zu überlassen.

Der Gesetzgeber reagierte in diesem Fall schnell, indem er jedoch die Rechtsprechung des BGH zur Grundbuchfähigkeit der GbR korrigierte und wieder eine verlässliche Grundlage für den Rechtsverkehr mit einer GbR schuf.

Durch das oben bezeichnete Gesetz änderte er § 47 GBO und führte einen § 899 a BGB neu in das Bürgerliche Gesetzbuch ein.

1. Grundbucheintragung aller Gesellschafter einer GbR (§ 47 Abs. 2 S. 1 GBO)

Nach der Neuregelung des § 47 Abs. 2 S. 1 GBO sind auch die Gesellschafter einer GbR im Grundbuch einzutragen, wenn für sie ein Recht eingetragen werden soll. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Berechtigter nach wie vor die rechtsfähige GbR allein ist und diese damit auch primär einzutragen ist. Daneben hat zusätzlich die Eintragung der Gesellschafter zu erfolgen. Diese zusätzliche Eintragung erfüllt eine doppelte Funktion. Zum einen gewährleistet sie die Identifizierung der berechtigten Gesellschafter, zum anderen ist die Eintragung der Gesellschafter Grundbuchinhalt mit materiell-rechtlichen und verfahrensrechtlichen Konsequenzen. Andererseits ist die Eintragung einer GbR nunmehr alleine unter ihrem Namen, also ohne Eintragung der Gesellschafter, unzulässig. Damit werden Nachweisprobleme einer nur unter ihrem Namen eingetragenen GbR hinsichtlich Existenz, Vertretung und Identität vermieden.

2. Nachweis durch Grundbucheintragung der Gesellschafter

Die auch bereits vor der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltende sichere Maßnahme, alle im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter als verfügungs- und bewilligungsbefugt anzusehen, gilt nun nach der gesetzlichen Regelung wieder. Nach § 899a S. 1 BGB wird bei einem für die GbR im Grundbuch eingetragenen Recht vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind. Nicht eingetragene Gesellschafter sind somit nicht vorhanden. Diese Vermutung des § 899a S. 1 BGB gilt, wie diejenige des § 891 BGB gegenüber jedermann und damit auch gegenüber dem Grundbuchamt. Weitere Nachweise zur Existenz, ordnungsgemäßer Vertretung und Identität der eingetragenen GbR sind damit nunmehr regelmäßig entbehrlich.

Dies hat zur Folge, dass, sofern eine GbR eine Grundbucherklärung abgibt oder ein Titel gegen eine GbR vorliegt und diese GbR dabei jeweils in Übereinstimmung mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern bezeichnet ist, das Grundbuchamt den Antrag grundsätzlich ohne weitere Identitätsnachweise vollziehen muss.

3. Nicht berechtigte Gesellschafter gelten als berechtigte Gesellschafter (§ 47 Abs. 2 S. 2 GBO)

Die Regelung des § 47 Abs. 2 S. 2 GBO führt weiterhin dazu, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiter so behandelt werden kann, wie sie vor der Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit durch die Rechtsprechung behandelt wurde. Die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter sind nicht die Berechtigten, da immer die GbR selbst Eigentümerin eines Grundstücks oder Inhaberin eines Grundstücksrechts ist. Die Gesellschafter werden aber grundbuchverfahrensrechtliche wie Berechtigte behandelt (§ 47 Abs. 2 S. 2 GBO).

4. Ausblick

Es empfiehlt sich daher in der Praxis nunmehr bei jedem Aktiv- oder Passivprozess die GbR sowie zusätzlich den gesamten aktuellen Gesellschafterbestand im Rubrum aufzuführen und darauf zu achten, ob der Gesellschafterbestand auch im Rubrum des jeweiligen Titels übernommen wird. Anderenfalls ist durch das jeweilige Gericht eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen, auf die zu bestehen ist. Gleiches gilt bei einem Antrag auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundbuch.

Redaktion

Redaktion: Rechtsanwalt Dieter Bethge

Herausgeber: Bethge.Reimann.Stari Rechtsanwälte, Berlin 

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