Die neue Haftung nach WEMoG
Kurzinfo zum WEG-Recht Nr. 01 / 10. Juli 2025
Eigentümer, Verwalter und Erwerber aufgepasst! Das WEMoG sorgt bereits seit dem 1.12.2020 für Neuerungen. Die Praxiserfahrung zeigt jedoch, dass viele der neuen Regelungen weiterhin unbekannt sind. Um Haftungsfälle zu vermeiden, ist die Sensibilisierung und Beratung in diesem Bereich allerdings äußerst lohnenswert.
Grundsätzlich ist es möglich in der Gemeinschaftsordnung zu vereinbaren, dass Erwerber für Geldschulden haften. Bis zur WEG-Reform genügte es, wenn im Grundbuch auf die Bewilligung verwiesen wird.
Nun aber wurde mit dem WEMoG ein Gutglaubensschutz für Erwerber eingefügt, vgl. § 7 Abs. 3 S. 2 WEG n. F.. Danach muss die Erwerberhaftung für Geldschulden, wie bereits bei den Veräußerungsbeschränkungen üblich, nun
ausdrücklich
im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen sein. Eine solcher Eintrag könnte zum Beispiel lauten: „Sondernachfolger haften für Geldschulden“.
Die Neuerung gilt auch für Gemeinschaftsordnungen, die vor dem
1.12.2020 (!)
geschlossen wurden, vgl. § 48 Abs. 3 WEG n. F.. Eine Ausnahme besteht allein für Erwerber, die bis zum
31.12.2025
in die Gemeinschaft eintreten, d. h. bis dahin als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sind. Bei Eintritt in die Gemeinschaft ab dem
1.01.2026, sind Erwerber somit nicht an etwaige Verfügungsbeschränkungen oder Haftungsklauseln gebunden, wenn diese nicht ausdrücklich im Grundbuch stehen.
Dies kann in der Praxis beispielsweise für solche Haftungsfälle brisant werden, bei denen der Veräußerer insolvent ist oder sich ins Ausland abgesetzt hat.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften lohnt sich eine entsprechende Prüfung, um ggf. das Grundbuch noch bis zum
31.12.2025
(!)
nachzufassen. Voraussetzung dafür ist ein notariell beglaubigter Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel vertreten durch den Verwalter.
Praxishinweis:
Darüber hinaus erlauben wir uns folgenden Hinweis für die Praxis. Seit dem 1.12.2020 ist der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 WEG gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher ist eine Verwaltervollmacht nicht mehr der geeignete Nachweis für die Verwalterstellung. Gleichwohl sind noch immer viele Verwaltervollmachten im Umlauf. Um die Verwalterstellung, etwa vor dem Grundbuchamt vorzuweisen, muss der Verwalter nun die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss bei einem Notar öffentlich beglaubigen lassen und die beglaubigte Abschrift vorlegen. Das Original der Bestellungsurkunde sollte in jedem Fall beim Verwalter selbst verbleiben, damit dieser gegenüber Dritten seine Verwalterstellung nachweisen kann.
Neben Eintragungen und Löschungen im Grundbuch ist der öffentlich beglaubigte Verwalternachweis insbesondere dann vorzuweisen, wenn eine Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Bei sämtlichen Fragen zum Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere zu den vorgenannten Fragestellungen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
gez. gez.
Malte Beuster Annika Franz
Rechtsanwalt & Notar Rechtsanwältin
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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Redaktion:
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