Neue Hürde für GbRs im Grundbuch
Rechtsanwalt Allan Böhner • 3. Juni 2025
Kurzinfo zum Gesellschaftsrecht - Nr. 15 / 5. März 2025
I. Beschluss des OLG München vom 8. Oktober 2024 (Az. 34 Wx 234/24)
Das OLG München hat mit Beschluss vom 8. Oktober 2024 entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nun folgend: GbR) auch dann in das Gesellschaftsregister eingetragen werden muss, wenn ein zugunsten der GbR eingetragenes Recht im Grundbuch gelöscht werden soll. Die Entscheidung hat weitgehende Folgen für Gesellschaften, die Rechte an Grundstücken halten.
II. Hintergrund der Entscheidung
- Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (nun folgend: MoPeG) brachte umfangreiche Änderungen mit sich. Insbesondere betrifft das die Einführung des Gesellschaftsregisters zum 1. Januar 2024. Darin werden die GbRs mit den einzelnen Gesellschaftern gelistet. Nach Eintragung der Gesellschaft trägt die Gesellschaft die Rechtsformbezeichnung „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (nun folgend: eGbR), § 707a Abs. 2 S. 1 BGB.
- Die Einführung des Gesellschaftsregisters hat zur Folge, dass von dem Grundsatz abgewichen wird, dass im Grundbuch bislang die jeweiligen GbR-Gesellschafter einzutragen sind, die in ihrer Gesamtheit die Gesellschaft repräsentieren. Diese werden von nun an ausschließlich im Gesellschaftsregister eingetragen. Änderungen im Gesellschafterbestand sollen sich so nur noch im Gesellschaftsregister nachvollziehen lassen (John in NZG 2022, 243, 246f.; Luy/Sorg in DNotZ 2023, 657, 659, beck-online).
Die Eintragung zum Gesellschaftsregister erfolgt nach § 707 Abs. 1 BGB beim zuständigen Gericht. Zuständig ist gem. § 23a Abs. 1 S. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 3 GVG in Verbindung mit § 374 Nr. 2 FamFG das Amtsgericht am Sitz des Landgerichts für den gesamten Landgerichtsbezirk, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Als Form ist die öffentliche Beglaubigung vorgeschrieben sowie die elektronische Einreichung beim Register, § 707b Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 12 Abs. 1 S. 1 HGB. Es sind mitzuteilen: Name, Sitz und Anschrift der Gesellschaft sowie nach § 707 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch die Angaben der Gesellschafter und die Vertretungsbefugnis nebst Zweck der Gesellschaft, § 3 Abs. 1 GesRV, und die Versicherung der Gesellschafter, dass die Gesellschaft bislang nicht im Handels- oder Partnerschaftsregister eingetragen ist (Luy/Sorg in DNotZ 2023, 657, 659; Meier in NJW 2024, 465, Rn. 8, beck-online). Die Eintragung bedarf der Mitwirkung sämtlicher Gesellschafter (BeckOK BGB/Enders, 69. Ed. 1.2.2024, BGB § 707 Rn. 96). - Es gelten die Übergangsvorschriften des EGBGB. Nach Art. 229 § 21 EGBGB ist es erforderlich, dass nicht nur Gesellschaften, die erstmalig im Grundbuch eingetragen werden sollen, in das Gesellschaftsregister einzutragen sind. Darüber hinaus trifft diese Pflicht auch solche Gesellschaften, die bereits im Grundbuch eingetragen sind (Meier in NJW 2024, 465 Rn. 2, beck-online).
- Gem. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB sollen Eintragungen ins Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch eingetragen ist. Voraussetzung für eine Veränderung eines im Grundbuch für die GbR gebuchten Rechts ist also deren Eintragung als „eGbR“ und nicht die komplette Auflistung ihrer Gesellschafter (John in NZG 2022, 243, 247; MüKoBGB/Schäfer, 9. Aufl. 2024, BGB § 707 Rn. 39, beck-online).
- Gem. Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB gilt, dass bei Unrichtigkeit des Grundbuchs infolge einer Veränderung des Gesellschafterbestandes eine Berichtigung nicht stattfindet. Stattdessen gilt § 82 GBO hinsichtlich der Eintragung der Gesellschaft. Nach § 82 S. 1 GBO soll das Grundbuchamt die Gesellschaft dazu verpflichten, den Grundbuchberichtigungsantrag zwecks Eintragung der Gesellschaft zu stellen und die zur Berichtigung des Grundbuchs notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Zunächst ist also die Eintragung in das Gesellschaftsregister zu besorgen dann die Eintragung der eingetragenen Gesellschaft im Grundbuch, sog. doppeltes Voreintragungs-erfordernis. Nicht mehr ist der Gesellschafterbestand im Grundbuch zu berichtigen (Luy/Sorg in DNotZ 2023, 657, 666; Willisch in MittBayNot 2023, 457, beck-online).
- Gem. Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB bedarf es zur Eintragung der ins Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft im Grundbuch der Bewilligung der Gesellschafter, die im Grundbuch bis zum Inkrafttreten des MoPeG eingetragen waren sowie der eingetragenen Gesellschaft selbst (Meier in NJW 2024, 465, 467 Rn. 9, beck-online).
- Gem. Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB sind nach wie vor § 899a BGB aF und § 47 Abs. 2 GBO aF auf Eintragungen anzuwenden, wenn vor Inkrafttreten des MoPeG die Einigung oder Bewilligung erklärt und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt wurde. Ausschlaggebend ist der Eingang des Antrages bei der hierfür zuständigen Stelle. Dies gilt auch für die Eintragung einer Rechtsänderung, wenn vor Inkrafttreten des MoPeG eine Vormerkung eingetragen oder die Eintragung einer Vormerkung hinsichtlich dieser Rechtsänderung bewilligt und beantragt wurden (Luy/Sorg in DNotZ 2023, 657, 666; BeckOK BGB/H.-W. Eckert, 69. Ed. 1.2.2024, BGB § 899a, beck-online).
III. Inhalt und Auswirkungen der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG München vom 8. Oktober 2024 (Az. 34 Wx 234/24) hat auf die bestehende Rechtslage weitreichende Auswirkungen. Sie legt fest, dass GbRs mit Grundstücksrechten grundsätzlich nicht vom doppelten Voreintragungserfordernis abweichen können, soweit eine Änderung der Rechtslage eintritt.
- Gegenstand der Entscheidung ist die Löschung eines Bauverbotes im Grundbuch; Eigentümerin des Grundstücks ist eine GbR. Der Vollzug der Löschung wurde seitens des Grundbuchamtes verweigert. Die Behörde berief sich darauf, dass das Recht einer GbR betroffen sei und die GbR zunächst im Gesellschaftsregister und danach als eGbR im Grundbuch eingetragen werden müsse, bevor die Löschung vorgenommen werden könne. Das OLG München bestätigt, dass das Grundbuchamt zurecht unter Verweis auf das Voreintragungserfordernis nach § 47 Abs. 2 GBO in Verbindung mit Art. 221 § 21 Abs. 1 EGBGB die Eintragung des Löschvermerks verweigern durfte (OLG München, Beschl. v. 08.10.2024 - NZG 2025, 231 Rn. 19, beck-online).
- Das OLG München macht mit seiner Entscheidung deutlich, dass die Eintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister und die anschließende Eintragung der eGbR im Grundbuch stets erforderlich ist, soweit eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen soll, die das Recht einer GbR betrifft. Auch die Löschung nach § 46 Abs. 1 GBO stellt eine solche Eintragung dar. Soweit ein Recht gelöscht wird oder eine Verfügungsbeschränkung erfolgt, wird nach § 46 Abs. 1 GBO ein Löschvermerk eingetragen. Löschung ist dabei jede buchmäßige Beseitigung einer Eintragung und sie hat zu erfolgen, wenn ein Recht aus dem Grundbuch ganz oder teilweise verschwinden soll. Somit kann jede Rechtsänderung oder bloße Grundbuch¬berichtigung Zweck der Löschung sein. Auch Teillöschungen sind umfasst (Meikel/Böttcher, GBO, 12. Auflage 2021, § 46 GBO, Rn. 12f., 18)
- Das OLG München lehnt in seiner Entscheidung eine eingeschränkte Auslegung der betroffenen Vorschriften ab. Das Gericht tritt damit der Ansicht entgegen, dass im Falle des Ausscheidens einer Bestands-GbR aus dem Grundbuch nach § 40 GBO analog auf die Voreintragung verzichtet werden könne. Das Gericht führt aus, dass der Gesetzgeber die mit der Voreintragungspflicht korrespondierenden Problemlagen erkannt hat, sich aber dennoch dagegen entschieden hat, auf das Voreintragungserfordernis bezüglich der aus dem Grundbuch ausscheidenden GbR im Gesellschaftsregister zu verzichteten. Eine analogen Anwendung scheidet somit mangels planwidriger Regelungslücke aus. Der Gesetzgeber hat sich dafür entschieden, nach Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB Ausnahmen für das Voreintragungserfordernis zu machen, diese aber abschließend aufgezählt. Hieraus folgt, dass in allen anderen Fällen das doppelte Voreintragungserfordernis zu gelten hat (OLG München, Beschl. v. 08.10.2024 - NZG 2025, 231 Rn. 20, beck-online).
- Das Gericht geht auch auf den sog. Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 Abs. 1 GBO ein. An diesen sind demnach hohe Anforderungen zu stellen. Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit, dass das Grundbuch unrichtig ist, reicht nicht aus; der Antragssteller hat vielmehr alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der Eintragung entgegenstehen könnten. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass auch der Unrichtigkeitsnachweis der Form nach § 29 Abs. 1 GBO genügen muss, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss. Dies gilt sogar dann, wenn dies im Einzelfall schwierig oder unzumutbar erscheint (OLG München, Beschl. v. 08.10.2024 - NZG 2025, 231 Rn. 22f.; BayObLG, Beschl. v. 12.08.1991 – Breg. 2 Z 93/91, BayObLGZ 1991, 301, 305).
- Folge der Entscheidung ist, dass die Grundbuchämter in ihrer Praxis bestärkt werden, von dem doppelten Voreintragungserfordernis keine Ausnahmen zuzulassen. Entsprechende Begehren können unter Berufung auf diese Entscheidung zurückgewiesen werden. Die Entscheidung des OLG München bestätigt die bisher veröffentlichte Rechtsprechung des OLG Dresden (Beschl. v. 10.06.2024 – 17 W 345/24, RFamU 2024, 485) und des OLG Celle (Beschl. v. 16.04.2024 – 20 W 23/24, NZG 2024, 1328). Auch mit diesen Entscheidungen wurde zugunsten des doppelten Voreintragungserfordernisses entschieden.
IV. Handlungsempfehlungen
Spätestens nach der Entscheidung des OLG München vom 8. Oktober 2024 sind alle GbRs, die Eigentümerinnen von Grundstücken sind, angehalten, sich schnellstmöglich in das Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und die Eintragung als eGbR in das Grundbuch zu besorgen. GbRs können nach der Entscheidung nicht darauf vertrauen, dass auch ein Unrichtigkeitsnachweis zu einer Grundbuchberichtigung führt. Im Gegenteil: an der Voreintragung führt kein Weg vorbei.
Die Eintragung in das Gesellschaftsregister sollte unabhängig von einer anstehenden Rechtsänderung geschehen. Bevollmächtigte von Gesellschaften sollten dem-entsprechend schnellstmöglich Gesellschaftsregistervollmachten von ihren Gesellschaftern einholen, um unkompliziert und schnell die Eintragungen vornehmen lassen zu können. Nur so kann einer langen Verfahrensdauer und prozessualen Schwierigkeiten vorgebeugt werden.
gez.
Allan Böhner
Rechtsanwalt
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Redaktion:
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